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银川市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

发布时间:2018年6月29日 江阴刑事律师  
发布部门: 宁夏回族自治区银川市人民政府
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第一章 总 则

    第一条 为了规范我市已购公有住房和经济适用住房上市交易行为,促进房地产二级市场发展,推动住房商品化、社会化进程,根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部第69号令)和《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(宁政办发[99]176号)及有关规定,制定本办法。


    关联法规:    

    第二条 本办法适用于个人已购公有住房和经济适用住房首次进入市场上市出售的管理。


    第三条 本办法所称已购公有住房是指根据国家和自治区有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价购买的公有住房,或按市人民政府指导价购买的经济适用住房。
  本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和依法取得全部产权的集资合作建设的住房。
  本办法所称的上市出售,包括已购公有住房和经济适用住房买卖、赠与、交换的行为。


    第四条 银川市房产管理局负责本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。银川市住房制度改革领导小组办公室(以下简称银川市房改办)具体办理已购公有住房和经济适用住房上市出售准入资格审批手续。


    第五条 已购公有住房上市出售实行准入制度。出售前须经银川市房改办审查,由银川市房改办核发上市出售准入通知书。


    第六条 银川市纪检、监察部门要依据本办法对个人已购公有住房和经济适用住房上市出售工作进行监督检查,及时纠正和处理违纪违规行为。

 

第二章 上市出售的条件

    第七条 具备下列条件可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场。
  (一)市人民政府房改、纪检监察部门已按照个人申报、单位审核、登记立档方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查,并对在住房制度改革中存在的违纪、违规行为进行了处理,建立了职工个人住房档案。
  (二)已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法及税费缴纳、收益分配等具体政策规定。
  (三)已购公有住房和经济适用住房产权产籍管理规范,建立了比较完善的房地产交易市场。
  (四)法律法规规定的其它条件。


    第八条 有下列情况之一的住房不得上市出售:
  (一)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
  (二)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
  (三)已抵押且未经抵押人书面同意转让的;
  (四)擅自改变住房使用性质的;
  (五)在学校校园、机关工作区、企业生产区、部队营房区域内的;
  (六)违反产权人与原产权单位购房约定的;
  (七)违反法律、法规及政策规定购买住房,没有清理、纠正的;
  (八)职工以其本人或配偶的工龄购买办子女权证的;
  (九)职工以标准价购买的公有住房,未以房改成本价补足房价款的;
  (十)银川市人民政府规定暂不宜上市出售的(应向居民公开说明)。


    第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售时,在同等条件下,原产权单位享有优先购买权。原产权单位应当在接到书面通知七日内签署是否购买的意见,并按时送达银川市房改办。原产权单位在规定时限内不签署购买意见或已签署购买意见又不按规定时间送达的,视为放弃优先购买权。
  购买公有住房时与原产权单位有书面约定的,应遵守约定。


    第十条 已购公有住房上市出售后,该户家庭不得再购买、租赁享有政府优惠的住房。


    第十一条 已购公有住房和经济适用住房不得分割拆套出售、交换。

 

第三章 税费缴纳和收益分配

    第十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商确定,并向银川市房地产交易管理机构如实申报,房地产交易管理机构对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场勘察和评估。


    第十三条 出售已购公有住房和经济适用住房应缴纳的税费和收益分配标准。
  (一)应缴纳的税款
  1、营业税、土地增值税
  个人购买公有住房和经济适用住房居住满一年的,上市出售免征营业税;购买居住不足一年的,出售时营业税按销售价减去原价后的差额计征。出售已购公有住房和经济适用住房暂免征收土地增值税。
  2、契税
  按房屋成交价的1.5%计征,由买方缴纳。已购公有住房和经济适用住房出售后,在2000年底前购进1998年6月30日以前建成尚未售出的积压空置商品住房的,免征契税。
  3、印花税
  按房屋成交价或房屋产权证所载金额的万分之五计征,由买方交纳。
  4、个人所得税
  应纳税所得额为个人出售已购公有住房和经济适用住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
  为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售后一年内市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为:
  (1)个人出售已购公有住房和经济适用住房所应缴纳的个人所得税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时,应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”,并纳入专户存储。
  (2)个人出售已购公有住房和经济适用住房后一年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的,原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益,下同)的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。
  (3)个人出售已购住房后一年内未能重新购房的,所缴纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
  (4)个人在申请退还纳税保证金时,应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料,经主管税务机关审核确认后,方可办理纳税保证金退还手续。
  (5)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人,应向纳税保证金缴纳地税务机关申请退还纳税保证金。
  (6)对个人出售自用五年(含)以上的已购公有住房继续免征个人所得税。
  为了确保出售已购公有住房和经济适用住房各项税收政策得到全面、正确的实施,房产交易管理机构应与税务机关加强协作、配合。主管税务机关可以委托房产交易管理机构代收代征出售已购公有住房和经济适用住房的各项税款及办理有关业务。
  (二)土地出让金或相当于土地出让金的价款
  由卖方按所购买的公有住房和经济适用住房坐落位置标定地价的10%缴纳。没有标定地价资料的,为便于操作,由卖方暂按住房成交价的2%缴纳。
  土地出让金或相当于土地出让金的价款应当设立财政专户储存。
  (三)应缴纳的费用
  按照有关规定执行。
  (四)收益分配
  1、出售已购公有住房,卖方除按规定缴纳有关税费外,其收益按超额累进比例缴纳。
  每平方米成交价低于市政府公布的当年经济适用住房指导价格1.5倍(含1.5倍)的部分不缴纳所得收益;高于市政府公布的当年经济适用住房指导价格1.5倍,但低于其3倍(含3倍)的部分由卖方按10%缴纳所得收益;高于市政府公布的当年经济适用住房指导价格3倍以上的部分,由卖方按30%缴纳所得收益。超过面积标准部分的净收益,全额缴纳所得收益。
  2、出售已购经济适用住房,出售收益全部归卖方所有。


    第十四条 土地出让金和所得收益的上交办法,按下列规定执行:
  (一)土地出让金按规定全额上交财政;相当于土地出让金的价款和所得收益,已购公有住房原产权属行政机关的,全额上交财政;属事业单位的,50%上交财政,50%返还事业单位;属企业的,全额返还企业。
  (二)上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益,按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制分别上交中央财政和地方财政,专项用于住房补贴;返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益,分别纳入企业和事业单位住房基金管理,专项用于住房补贴。

 

第四章 买卖程序

    第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售实行申请审批制度,按以下程序办理有关手续:
  (一)卖方向银川市房改办提交按规定填写的下列材料:
  1、《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》;
  2、《房屋所有权证》;
  3、夫妇双方的身份证、户籍证明或其他有效身份证件;
  4、同住成年人同意上市出售的书面意见。
  (二)银川市房改办自接到申请之日起七日内作出是否准许上市的书面意见,签发《已购公有住房上市出售准入通知书》。买卖双方接到通知后,到银川市房地产交易管理机构签订《房地产买卖契约》,办理有关交易手续。
  (三)买方持交易过户凭证向银川市房屋产权监理所申领《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》到银川市土地管理部门办理土地权属变更手续,领取《国有土地使用证》。


    第十六条 已购公有住房和经济适用住房交换、赠与的,经住房产权人申请,银川市房改办核准,按有关规定履行手续。


    第十七条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后,其共用部位,共用设施的维修管理责任以及维修基金管理方式不变,买卖双方与维修管理责任单位办理户名变更手续,卖方个人原缴纳的维修基金或所剩金额不予退还,随房屋产权同时过户。

 

第五章 罚 则

    第十八条 违反本办法规定,将违反房改政策购买的公有住房或不准上市房屋出售的,由市房产管理局没收非法所得,并处以10000元以上30000元以下的罚款。


    第十九条 违反本办法规定,弄虚作假、私下交易、偷逃税收的,由税务机关追究其法律责任。


    第二十条 违反本办法规定,将已购公有住房上市出售后,又以非法手段购买政府提供优惠政策建设的房屋的家庭,由市房产管理局责令按市场价补足房价款,并处以10000元以上30000元以下罚款。


    第二十一条 当事人对处罚决定不服的,可以依法向市人民政府申请复议或向人民法院提起诉讼。


    第二十二条 房产行政主管部门和交易管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第六章 附 则

    第二十三条 本办法经自治区房改领导小组批准后施行。


    第二十四条 本办法由银川市房改办公室负责解释。


    第二十五条 本办法自发布之日起施行。

 


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